2000-2010房地产价格大幅提升，引起很大争议。房地产重要性有两点：房地产增长带动很长产业链，拉动总需求；高地价地租抬高了其他行业运营成本，影响了总供给增长。此外房地产和信用扩张联系紧密，呈顺周期特性。
未来经济将进入信用紧缩通道，有如下问题：
- 房价是否还能维持在高位？
- 高房价对经济的长期危害是什么？
- 如果房价大幅调整，会对经济金融产生什么影响？
- 政策该如何调控？
一、泡沫的争议
无论学术、金融还是政策当局，对资产泡沫的问题就有很大的争议：
- 能否事先判断泡沫的存在？泡沫本身意味着吹起来的过程长，破裂的时间短。如果大家的共识是有泡沫，投资反而不会继续推高价格。所以很难事先判断泡沫的存在。
- 泡沫的危害性有多大？ 房地产价格波动对经济的影响巨大：其一，房地产有消费投资双重性，涉及社会几乎所有阶层；其二，房地产投资通常因按揭而有更高杠杆，也是工商业重要抵押物。
- 政策能做些什么？ 金融危机前，主流观点是政策还是主要关注资产价格对CPI的影响，不应以控制资产价格为目标，而是关注于泡沫破裂后金融系统稳定性。金融危机后，大家发现收拾残局也不那么容易，认为结构性政策也是管控泡沫的重要手段。
二、房地产价格严重偏离基本面
从房价收入比，房价租金比和空置率可以得出，我国房地产价格已经严重偏离基本面。
房价收入比为房价与家庭平均年收入之比，为衡量房产作为消费品的价格合理性指标。从国际横向对比，中国房价收入比为欧美的两倍，严重偏高。从国内各线城市比较，城市经济越发达，房价收入比约高，一线城市达到16，而且有从一线向二三线蔓延的趋势。
有两个争议：
- 收入未统计灰色收入，高估房价收入比。反驳：不是所有人都有灰色收入，中等收入人群没有。
- 中国居民储蓄率高，可以支持较高房价收入比。反驳：一二三线首付储蓄比都超1.5，储蓄总量无法覆盖。而且之后老龄化严重，老年对青年支持力度会减弱。
房价租金比是从投资角度分析房价合理性的指标。投资收益可分为租金收益和房价上涨收益。近年国内租金带来的年化收益约为2-3%，远低于国际平均水平。此外，租金回报率还不能反映实际回报，应计入资金机会成本、折旧、维护费，总计约9%的成本。过去房价上升的速度远高于6-7%，才能支撑高房价租金比，一旦涨价预期改变，则会产生重大调整。
住房空置意味着房主既不是用于自住，也不用于出租。有两种可能：无意出租或无法顺利出租。前者反映对房产价格上升的预期，后者反映租房市场的供求关系。但无论哪种都意味着资源的无效配置。国内住房空置率13%，远高于欧美2.6%，也高于日韩。其来源有两大原因：主要收益来源为房价上涨，出租的动力不强；收入分配差距大，住房的拥有不平衡。
因此高房屋空置率有两层含义：一旦房价预期出现变化就会出现购房需求极大萎缩；空置房占用社会资源，降低经济的供给能力。
三、泡沫的宏观驱动因素
除以上三个指标来判断房价是否存在泡沫外，还有一个视角是分析驱动房价上升的原因和其和持续性。
从各国历史看，房地产泡沫形成大多发生在增长快、通胀低、信贷松、监管弱的时期。而究其深层原因则与人口结构有关。生产者大于消费者则投资需求大，青年人占主导则风险偏好高，过剩型经济货币政策易松难紧，如果此时政府监管又薄弱，就很容易出现泡沫。
日本1970，美国1985生产者超过消费者，其后20年经历了房产和互联网泡沫的形成和破灭。其共同点是宏观经济背景都是所谓的“大缓和”时代：通胀压力低、货币政策松，都同人口结构带来的过剩型经济有关。
我国2002-2012年房价大幅上涨，也有以上类似环境作用，生产者超过消费者的时间也是1995-2000年。我国房价大幅上升还有两个特殊因素：人口红利和城乡劳动力转移叠加；土地供给由政府垄断。
人口红利和城乡劳动力转移带来三个推动因素：
- 70年代出生人口迎来住房刚需。
- 高储蓄率与资本账户管制限制投资渠道，加剧国内投资需求。
- 高储蓄支持的高投资和增长使得CPI温和。
为了控制外汇占款导致的货币增长，央行提升准存率，并发行央票，导致商业银行无风险低回报资产占比大，促使商业银行追求更高风险资产。
土地与地方财政的挂钩，造成土地供给短缺。“土地价格-地方财政-基建投入”这个循环会不断推升土地价格，而土地价格又是政府收入重要组成部分，并被政府所垄断，导致政府在土地价格高企的时候缺少提高供给的动力。
除此之外，还有投资者的心理预期和羊群效应。资本泡沫初期都是有基本面的支持，一旦价格上升持续一段时间后，便开始对预期产生影响，实现自我增强。
上述的推动因素，有些已经开始发生转变，如人口结构、储蓄率，有些还在持续，如土地的垄断供给、房价上涨的心理预期。但最终这些都会随着人口老龄化和储蓄率下降而归于泡沫破灭。
四、高房价的长期危害
从“三高”数据和泡沫驱动因素判断，我国房市存在严重泡沫。如果房价继续上涨，会对经济产生什么影响？一般理解是上升的房地产市场带动建筑等相关投资，刺激需求，带动经济增长。但是畸高的房价地价另一方面降低资源配置效率、挤压实体经济、拉大贫富差距，从经济、社会可持续性发展来看难以为继。负面影响主要有以下三点。
第一，降低资源配置效率。在房地产投资回报大幅高于其他行业情况下，会产生挤出效应。高房价通过提高生活成本抬高工资、租金，挤压实体经济回报率。此外，房地产资本密集型、土地供给垄断，让房地产陷入“荷兰病”困境。
第二，扩大城乡贫富差距。我国城乡二元结构使得房地产价格上升只惠及城市有房人群，扩大了贫富差距。
第三，扩大代际贫富差距。在房价上升期处于生产者阶段的人将吃到最大的红利，而之后的年轻一代将与之产生较大财富差距。而且老年人投资偏好保守，不利于创新。
五、房价下跌对经济增长的影响
从中长期看，随着人口结构等推动因素的变化，我国房地产市场一定会经历调整。有大致两种可能：
- 渐进式调整：通过政策调控，让房价增长落后于收入增长，房地产市场经历较长时间降温。
- 激进式调整：政策调控不到位，房价和金融杠杆继续增加，直到市场供求发生逆转或者政策被迫大力调整导致房价以大幅急跌的方式回归基本面。
从政策角度，渐进式调整更好，但从其他国家经验看，大部分最终是泡沫破裂式调整，原因有二：
- 调控力度难以把握。力度大易刺破泡沫，力度小不起作用。政策制定者倾向把问题后拖，尤其控制房地产与经济增长冲突时。（格林斯潘期权）
- 难以服务多政策目标。对实体经济过紧的货币政策可能对房地产刚好。
房价下跌对投资的影响：
- 房价下行影响多大：有负面影响，但只要不发生金融危机就不大。我国房地产泡沫各地程度不同，不会发生共振。
- 城市化、保障房多大缓冲：保障房建设填补一部分房价下跌负面影响，拉动房地产投资10%。
- 多大程度拖累投资：直接影响上游产业，但工业品价格下降也促进其他替代产业的投资。
- 政府是否有应对办法：短期内加大基建投资予以对冲。
房价下跌对消费的影响。房价下跌对派生消费（建材、家具）产生负影响，但对数据的分析显示，社会消费品零售额与商品房销售间没有显著关系，说明还有一部分消费需求是与房价变动负相关、相互替代的。作者对全国35个城市数据进行分析，发现低房价增长的城市消费增长反而比高房价城市高，说明房价的快速上涨并没有促进总体消费增长。
为什么房价上升没有推动消费上升？理论上房价变动对消费影响通过三个途径：
- 财富效应：居民消费和财富正相关。住房是家庭重要财产，房价下跌导致消费下降。
- 收入效应：当房价下跌，对计划买房的家庭而言相当于多了收入，可用于消费的收入增加。
- 派生消费：购买住房后会增加对家具家电的需求。
派生消费很短暂，如果收入不增加，它只会挤出其他消费。而从我国现实来看，收入效应大于财富效应。原因是农村的人多，城市的人少而且多为自住房，房价下跌对他们的财富影响不大；而持有多套房产的人收入较高，边际消费倾向低。但房价下跌对于刚进城的刚需青年来讲，就是很大的收入效应。（博主评注：这一点在2023年已经完全发生了反转。农村家家都贷款在县城买房、城市里有房的又贷款买更多的房或者改善，宏观指标上是62%的超高居民负债率。也就是说，此时此刻2023年，房价与消费的关系转变为财富效应为主导。但很不幸，现在房价开始快速大幅下跌，引发消费寒冬。）
从其他国家的经验来看，房价下跌往往对实体经济带来很大冲击，其原因是都伴随着金融危机。所以中国要减少房地产衰落的冲击，就要保证不发生金融危机。
六、房价下跌会带来金融危机吗
由于房地产在经济中的特殊地位，房价下跌会导致房地产企业破产、以地产为抵押的贷款违约率上升、银行坏账增加。一旦对金融系统造成重大损失，就会导致风险偏好大幅下降，将引起信贷紧缩金融危机。
房地产价格大幅下跌不会引起系统性金融风险，理由有三：
- 银行对房地产行业的风险敞口虽增长迅速，但总占比不算高。
- 银行体系面临的风险和地方土地财政相关。政府面临的问题不是整体上资不抵债，而是如何防止流动性问题。
- 中国银行业最大股东是政府，有政府信用担保。
但我们的回旋余地在缩小。目前的稳定性（政府信用、政府对银行的控制）是以效率损失为代价的，随着市场利率化的推进，受市场机制的约束会越来越高，如果在这一过程中房地产风险继续积累，房地产泡沫的破灭会和金融系统丧失融资功能联系在一起，对实体经济带来深度冲击。美国次贷危机和日本房价泡沫也都是这样进行的。我国也应未雨绸缪，控制总信贷杠杆率。